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Tiny House Grundstück: Stellplatz mieten, kaufen oder pachten?

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Unser starkes Autorenteam

Benedikt Ullmann

Dipl.Ing. Friedrich Hennig

Daria Kerssenbrock

Johanna Bregenzer

Jens Böhm

Inhalt
Wer in einem Tiny House wohnen möchte, egal ob dauerhaft oder nur temporär, der benötigt einen Stellplatz. Ein Stellplatz, bzw. Grundstück kann entweder gekauft, gemietet oder gepachtet werden. Wir erklären Euch die Vor- und Nachteile der drei Varianten.

Tiny House Grundstück kaufen

Wer das nötige Budget hat, kann sich ein Grundstück für ein Tiny House kaufen. Hierbei sollte die Standortwahl beachtet werden. Die folgende Tabelle zeigt die durchschnittlichen Grundstückspreise nach Bundesland für 2024:

BundeslandPreis pro QuadratmeterPreis für ein Grundstück mit 200 qm
Baden-Württemberg318,00 €63.600 €
Bayern429,00 €85.800 €
Berlin1.282,00 €256.400 €
Brandenburg164,14 €32.828 €
Bremen140,43 €28.086 €
Hamburg1.387,80 €277.560 €
Hessen190,12 €38.024 €
Mecklenburg-Vorpommern111,16 €22.232 €
Niedersachsen146,73 €29.346 €
Nordrhein-Westfalen240,09 €48.018 €
Rheinland-Pfalz142,12 €28.424 €
Saarland123,60 €24.720 €
Sachsen132,37 €26.474 €
Sachsen-Anhalt76,31 €15.262 €
Schleswig-Holstein163,44 €32.688 €
Thüringen67,79 €13.558 €

Tiny House Grundstück pachten

Der Unterschied der Grundstückspacht zur Grundstücksmiete ist, dass bei der Pacht noch weitere Rechte übertragen werden, als das reine „Nutzungsrecht“. Bei der Grundstücksmiete wird lediglich das „Nutzungsrecht“ überlassen.

Wenn das Tiny House also auf einem Stellplatz auf einem Campingplatz steht, wird dieser Platz gemietet, auch wenn umgangssprachlich hier oft von „Pacht“ gesprochen wird. Auf einem solchen Stellplatz wird lediglich der „Gebrauch der Sache“ gewährt, also der Aufenthalt auf dem Grund. Dabei handelt es sich rechtlich um einen Mietvertrag. 

Soll ein Tiny House langfristig (am besten für immer) auf dem Grundstück stehen oder ist es (wie bei Modulhäusern der Fall) fest mit einer Betonbodenplatte mit dem Grund verbunden, so ist in jedem Fall ein Erbbaupachtvertrag vorgesehen. Im Gegensatz zur Miete (die keine Errichtung eines permanenten Bauwerks vorsieht) kann hier ein Bauwerk permanent errichtet werden. Zu den weiteren Rechten zählt in der Regel auch das Erwirtschaften von Erträgen mit der Sache (auch das Ernten von Obstbäumen gehört dazu).

Der Haken ab Erbbaurecht

Das Erbbaurecht beruht noch auf altern Annahmen zum Hausbau und geht somit ausschließlich von Gebäuden aus, die fest mit dem Boden verbunden sind. Da Tiny Houses jedoch meistens in irgendeiner Ausprägung mobil sind und bleiben, ist das Ganze mit Tücken verbunden. 

Das Erbbaurecht geht davon aus, dass der Pächter das Gebäude dauerhaft bewohnt (das heißt bis zum Lebensende und danach die Erben). Dementsprechend sind Vertragslaufzeiten oft sehr lang – zudem ist der Vertrag nicht kündbar. Eine Ausnahme stellt lediglich der Heimfall im Gesetz dar (der Verpächter möchte den Grund selbst nutzen). Zudem geht das Objekt, bzw. Tiny House nach Ablauf des Vertrags in den Verpächter über.

Diese Tücken lassen sich zwar individuell im Vertrag regeln (kürzere Laufzeiten, Rückbau nach Vertragsende), doch es gibt noch eine andere Lösung für transportable Tiny Houses, nämlich der Scheinbestandteil nach § 95 BGB.

Für die Pacht eines Stellplatzes kommen einmalig Erschließungskosten sowie die monatliche Pacht auf Euch zu. Die monatliche Pacht kann ebenfalls, je nach Standort, variieren. 

Die Kosten für die Erschließung setzen sich aus Kosten für Abwasser, Wasser, Gas und Strom zusammen und betragen zwischen 700 und 2.000 Euro. Die monatliche Pacht für einen Tiny House Stellplatz liegt in der Regel bei 150 bis 300 Euro.

Tiny House Grundstück mieten

Von einer Grundstücksmiete ist die Rede, wenn eine Partei der anderen das Grundstück zum zeitweisen Gebrauch für eine vereinbare Miete überlässt. Bis auf das Recht, sich auf dem Grundstück aufzuhalten werden keine weiteren Rechte übertragen. Einen Stellplatz für ein mobiles Tiny House könnt Ihr auf einem Campingplätzen mieten.

Der Mieter verpflichtet sich indessen, das Grundstück nach Beendigung des Mietverhältnisses so zu übergeben, wie er es vorgefunden hat. 

Bei einem mobilen Tiny House auf Rädern oder auch auf einem Trailer ist das möglich (nach § 95 BGB gilt das Tiny House hier als „Scheinbestandteil“). Bei einem Modulhaus, welches fest mit dem Grundstück verbunden ist, nicht – dann handelt es sich nicht mehr einen vorübergehenden Zweck nach § 95 BGB. 

Dasselbe gilt im übrigen, wenn ein mobiles Tiny House auf Rädern dauerhaft auf einem Grundstück stehen soll. In beiden Fällen ist ein Erbbaupachtvertrag notwendig. Dies ist verbunden mit einem Grundbucheintrag und entsprechender notarieller Beglaubigung.

Tiny House mit Grundstück kaufen

Ein baufähiges Grundstück mit einer angemessenen Größe für ein Tiny House (150 – 200 m²) zu finden, ist nicht so einfach. Grundstücke in dieser Größe sind rar gesät. Dazu muss das Objekt auch den Vorgaben des Bebauungsplans entsprechen. Wenn beispielsweise die Bebauung darum einen anderen Charakter hat, so kann das Tiny House oder Modulhaus hier gar nicht errichtet werden. 

Bei entsprechendem Budget finden Sie mit etwas Glück und Geduld sicherlich ein Grundstück zum Kauf, das zu Ihrem Bauvorhaben passt. Dennoch sollten alternative Optionen abgewogen werden. Im Internet gibt es inzwischen viele Angebote für verpachtete und vermietete Grundstücke. 

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